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admin 3个月前 ( 03-25 12:17 ) 0条评论
摘要: 作为东南亚核心城市,曼谷人口一直在涨,从2007年的800万,到2010年1200万,再到现在的1800万。...

作为东南亚核心城市,曼谷人口一直在涨,从2007年的800万,到2010年1200万,再曾宇男到现在的1800万。

曼谷还gayforlt是全球最著名旅游城市,2017年,外国赴泰游客达2000万人,世界排名第一。

对标国内,相当于北上广的水平。


人口的持续上涨,带来了巨大的购房需求。

曼谷也就变成了热门,不少人一窝蜂地涌进去买买买,跟不要钱一样。

虽然曼谷投资的机会多,但是坑更多,不考虑清楚就入场,这不是花钱,是在撒钱。

投资是个技术活,在你出手之前,你最好了解下真正的曼谷是什么样的,租客是谁?谁愿意出高租金?是本地人,是游客,是老外?未来的发展重心在哪?哪些区域能入,哪些地段别碰,哪些地段升值,哪些片区不赚钱?

今天我就详细说下曼谷12个区域的房产投资地图,一文让你明明白白赚钱。

1

规划与交通

整个曼谷建设是以皇宫为主向外扩,第一圈是寺庙,第二圈是商业圈,第三圈是住宅区,最外面那圈是贫民区。和上海一样,曼谷沿河而建,城市发展主要在河的东岸。

下图是曼谷的财富地图,深色区域代表有钱人聚集商业发达财富集中之地可见富人沿着素坤逸线向东南延伸 ,未来的城市财富的集中地,会集中吸引大量人口和企业入驻,沿线房产升值潜力巨大。




交通

由魔力擦的原理于曼谷发展太快,道路发展赶不上汽车的数量,所以堵车十分严重,所以,轨道交通对曼谷人来xhamster说就极其重要!


现有2条BTS轻轨线,2条MRT地铁线,一条机场铁路线。

在曼谷2017-2024的交通轨道计划中,政府会再修建13条轨道线路。


但是,目前轨道交通覆盖率约为10%,轨道交通周边的房子是稀缺品,离轨道交通越近的房产就越贵,升值潜力就越大。


2

曼谷12区房价地图

曼谷区域众多,但是主要住宅投资区域,一共有12个


1

Lumphini Park 中央伦披尼


区域:以Siam为起点,到E2 Ploen Chit站范围内,包含Rachadamr顺丰快递查询单号查询,冒险岛,发票真伪查询i区域。

特点:

1.曼谷老牌市中心,最顶级区域,地价最高之地,五星级酒店,大使馆,高档购物中心在此,

2.大部分地块归皇室所有,土地供应极为稀缺, 几乎已经没有项目开发,显赫贵族和社会精英住在此,房产皆为奢华档次。

房价: 6麦妙璇-12万人民币/平,越靠近中央公园,价格越高。区域保值率高,增值潜力大。本地居住者少。


2

Silom/Sathorn是隆/沙吞


区域:中央伦披尼南面延伸到湄南河边这片区域。

特点:

1.泰国华尔街,老牌曼谷中心商务金融区, 集结了众多泰国大型企业和跨国企业和金融机构。

2.本地富人和在johnnyrapid曼谷工作的外国公司高管白领在此居住。

3.商业配套丰富,生活也非常方便, 本地人与外国租客都比较喜爱。

4.基建滞后,大部分建筑和街道比较老旧。

5. 高层公寓不少,但是定位还是以商务办公为主。

6.曼谷最大的红灯区Patpong和Thanon Thaniya在此,游客众多。

7.区域内可开发地块枯竭,新项目很少。

房价:3.6万-7.6万人民币/平米,适合短租,长期持有。

3

Pathumwan巴吞旺


区域:北起纪念中餐厅之全能巨星碑、南到Rama IV路、西达Sirat高速路、东靠Thanon Rajadamri路,轻轨Siam站至N2 Phaya Thai 区域。

特点:

1.曼谷市中心购物商圈,超级大牌购物中心在此。

这里也遍布集市小贩,能买到各种廉价的童春威服装、时尚配饰、鞋mdzs子、手表、珠宝和皮具。

2.著名的朱拉隆功大学、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会在此。

3. 老牌居住区,发展缓慢满胜男,整体老旧,基建配套缺失,高层公寓与老式筒子楼交错,遍布老式酒店、办公楼。

4.土地稀缺,开盘的新男同志69公寓非常少,主要住宅区在在轻轨和机场快线终点站Phaya Thai之间。

房价:4万到7万人民币/平米。本地传统租客为主。

4

Silom-Sathorn 是隆延展区


区域: 轻轨深绿色线S2 Sala Daeng 到S5 Sura sak 站范围。

特点:

1.交通拥堵,基建落后,旧楼林立,传统老式泰式公司、日本公司多在此办公。

2.曼谷原生态之地,小巷里有很多别墅,酒吧聚集地,本地富人和外国游客夜生活嗨皮之地。

3.房源稀缺,房价高,投资价值较小。

房价:4.2万--8万人民币/平起

5

Sukhumvit 素坤逸


区域:轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。

特点:

1. 曼谷市中心极为重要的片区,经济最繁荣的区域。连通数个商圈,如Siam、Asoke、EmDistrict、Ekkamai和Mega Bangna

2.之前属于郊区,是沿轻轨线而迅速发展的片区,曼谷最核心的中轴主干道,是曼谷唯一的整条BTS轻轨线路和主干道完全重合的交通干线。是世界上最长的公路之一。

3.交通非常便利,全曼谷最优质的配套资源地区,拥有曼谷最好的购物中心、国际学校、私立医院、城金洁市公园、奢华酒店,餐饮和夜生活娱乐场所都极其丰富,是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区,泰国的富裕阶层,外国白领金领,最重要的居住区租售两旺。

4. 寸土寸金,可开发地段的已经很少,新晋租房购房者向素坤逸外延伸。

房价:2.8-7.5万人民币/平米


6

素坤逸外溢


区域:素坤逸线东南方向,Petchaburi路以北、Rama 4以南,轻轨E10 Bang Chak站—E13 Bangna站之间。

特点:

1.交通便利,15分钟即可到市中心,曼谷房产现竞争最南昌大学办公自动化系统为激烈的区域,价格潜力巨大。

2.曼谷迅速发展的地段,学校,医院等生活配套发展迅速,是市中心金融区白领的主要居住地。

3.曼谷政府市政规划,要中心区居民转移至bangna区, 并且在这里建立东南亚最大的商场---Bangkok Mall和曼谷国际会展中心,这里将被建成商业化综合体,有成为曼谷新商业中心的趋势。

4.曼谷人和外国人都遵循沿着素坤逸轻轨线东南方向买房,这里是本地中产和外国中产居住区,适合自住和长线投资,租金回报稳定。

房价:2.4-3.6万人民币/平

7

Late Sukhumvit 素坤逸发展区


位置:Petchaburi路周围区域及Rama IV路周围。

特点:

1.本地平民居住之地,新盘较少,生活配套不足。

2.不临近轨道交通,交通不便,依靠公交将曼谷东部的人们运到市中心。

3.空地较多,地价不高。

4.有一定的未来发展潜力。

8

Rama III 拉玛三


位置:是隆/沙吞区域向南,市中心与湄南河之间的区域。

特点:

1.老城区,老牌景点区域,有很多古寺庙,靠近繁忙的商业区和唐人街。

2.有快速公交线到市中心,离轨道交通比较远,主要是曼谷当地人居住。

3.别墅居多。

房价:临河的区域3--7万,已经被炒过一波了,不临河的2-3万元人民币/平。

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Riverside湄南河畔


特点:

1.泰国母亲河,主打概念就是河景。

2.曼谷近郊的平民区。

3.曼谷开发沿河地段很晚,配套不足,

4.沿河地段稀缺,都属于高端酒店式公寓住宅,价格高,距离轨道交通比较远,要乘船才能到达曼谷市中心。不适合出租,可以长线投资等增值。

5.交通规划中,有轻轨金色线经过,与轻轨紫色线连接。

房价:4-6万人民币/平


10

吞武里


区域:湄南河西岸

特点:

1.泰国历史文化遗址观光地。

2.发展落后,水道纵横,商业配套不足,交通不便,更为本土,主要是曼谷当地人居住。

3.沿MRT蓝色线地铁线站点的区域相对好些,BTS 轻轨是隆线的修荣呆呆建,吞武里ox163现在开始沿着轻轨为中心进行发展。

4.长期有一定潜力。

11

RAMA 9 拉玛9


区域:由地铁 Thailand Cultural Center ---Phram 9----Phetchaburi----Sukhumvit站4站组成。

特点:

1.以地铁站Rama 9站为中心,曼谷第三代新CBD、 环形地铁经过于此,政府想将其打造成金融文化新城。

2.主要居住人群为本地刚需,短租民宿经营者,欧美人少。

3.外籍优质租客很少,做长租投资的慎重。

4. 中国驻泰国大使馆在此,这里是曼谷另一个华人聚集区。

5.泰国电子,手机、音响、玩具零售中心在此,人群较杂。

6.连着素坤逸线的Phechaburi这一块。日本人聚集较多,酒店业发达,短租不合适。

7.政府正在建设的东南亚第一高楼,高615一步法捻线机米的Super tower,保守估计要8-1神聊海吹0年才能建成,有烂尾危险。

房价:3-5万人民币/平,已经被炒高了不少,泡沫较大,且房源较少。


12

Bang Sue 邦苏


位置:曼谷乍都乍县。

特点:

1.中泰高铁的总站,东南亚最大交通枢纽,泛亚铁路三条交汇点,泰国要把这里打造未来物流中心和交通枢纽中心,预计2021年建成。

2.、政府打算以高铁站为辐射点,开发商商业、居住综合体,现今商业配套不足。

2.本地人传统生活区,多为刚需盘,老旧公寓,配套落后,租金低,人口密,交通挤,对年轻本地人和老外新引力不足。

3.供地多,短期升值有限;长期持有可以考虑。

房价: 1.8万-3.8万人民币/平米


3

最后总结

1.在曼谷买房,首先就是要能租,房价上涨6%左右,租售比5%左右,就可以入手了。

2. 轨道周边房价上涨速度比其他地方要快!选房离轨道200米--800米为最近,马伦威斯离太近太吵,离太远就失去投资意义了。

3.开发商品牌非常重要,要选排名前十的,不要选小开发商。

4.曼谷堵车严重,房产离商场超市越近越好。

5. 选房是,北边朝向比较凉快,其次是朝南和朝东的。

6. 北不过RAMA9,东南不过BANGNA。

7.已经被炒过的区域, 慎入 。

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